L'annosa questione dell'Ente Morale di Sangro

 

Sin dagli albori della mia attività professionale (circa ventinove anni or sono) mi sono occupato della questione dei terreni condotti in enfiteusi e in fitto con obbligo di miglioria di proprietà dell’Ente Morale di Sangro di San Severo per cui sono professionalmente coinvolto.

Ho iniziato ad interessarmi all’Ente Morale di Sangro da quando il Prof. Antonio Dell’Aquila (per chi non lo conoscesse e colui che, tra l’altro, si è impegnato per ottenere il DOC San Severo sia bianco che rosso) tentava di difendere i diritti dei conduttori.

Senza soffermarmi sulla storia dell’Ente, che è possibile visionare sul sito istituzionale, brevemente ricordiamo che gestisce dei terreni donati da Elisa Croghan e nel dopoguerra furono divisi in quote di mezza versura (circa mq 6.200) ed assegnati ad agricoltori nullatenenti con contratto di enfiteusi o di fitto con obbligo di miglioria; in entrambi i casi veniva ceduto l’utile dominio.

Il legislatore ha cercato di normare omogeneamente su tutto il territorio nazionale i contratti di enfiteusi ma senza impelagarci nella palude normativa e per gli argomenti trattati in questo articolo è sufficiente sapere che i contratti di enfiteusi e quelli stipulati di fitto con obbligo a miglioria sono equiparati .

La gestione dell’Ente Morale di Sangro viene affidata ad un Consiglio di Amministrazione o in extremis ad un Commissario straordinario; comunque entrambi nominati dal Sindaco sentiti i Gruppi consiliari.

Dal 2006 il canone enfiteutico fu imposto in € 45,00 dall’allora Commissario straordinario e rimase in vigore fino al 2012 quando, sempre un Commissario Straordinario, impose in € 106,00 il pagamento del canone.

Nel 2021 l’allora amministrazione comunale ha nominato un CdA (dopo un susseguirsi di commissari straordinari) che con Verbale del 21/12/2022 ha stabilito un aumento del canone, come vedremo in seguito, e nuovi criteri per la determinazione del valore di affrancazione (somma da pagare al concedente per godere della piena proprietà del bene).

Prima di andare avanti dobbiamo capire cos’è il diritto di enfiteusi; da un punto di vista pratico si trattava di terreni da bonificare (paludosi o boschivi) di proprietà di grandi possidenti che venivano ceduti agli agricoltori in cambio della corresponsione di un canone enfiteutico pagato in natura o in moneta con l’obbligo da parte dell’assegnatario di renderlo coltivabile e migliorarlo.

Il codice civile in merito al diritto dell’enfiteuta recita: L’enfiteuta ha gli stessi diritti che avrebbe il proprietario sui frutti del fondo, sul tesoro e relativamente alle utilizzazioni del sotto suolo in conformità delle disposizioni delle leggi speciali. Il diritto dell’enfiteuta si estende alle accessioni. 

Per l’estimo il diritto del concedente è solo nominale in quanto a lui spetta esclusivamente il pagamento del canone e che quindi non può vantare nessun altro diritto sul fondo.

Il Verbale del CdA si può sintetizzare nei seguenti punti:

·        Determinazione del valore del fondo in base ai VAM (Valori Agricoli Medi) che per la zona in oggetto è di € 20.000,00 per ettaro;

·        Per il solo calcolo del canone applicazione del 2,5% del VAM, cioè € 500,00 per ettaro cioè un canone di € 320,00 per quota;

·        Per il calcolo del valore di affrancazione la percentuale da applicare al VAM è del 3,5%, per cui il valore per ettaro è di € 700,00 cioè € 448,00 per quota che moltiplicato per 15 si ottiene un valore di affrancazione di € 6.720 per quota.

Sorvolando sugli altri punti contraddittori del Verbale del CdA, che saranno discusse in altra sede, ci soffermeremo ad osservare due punti che contrastano con la normativa vigente e con dati economici di fatto.

Il canone enfiteutico viene calcolato applicando il 2,5% del VAM, mentre per l’affrancazione lo stesso viene calcolato al 3,5% del VAM; quindi non si capisce il motivo per cui canone enfiteutico (€ 320,00) e prezzo di affrancazione (€ 6.720,00) non siano in rapporto di 1 a 15 come la legge 607/1966 impone e come, tra l’altro, lo stesso verbale del CdA indica come modalità di calcolo.

Prendendo in considerazione solo i valori indicati nel verbale salta all’occhio una incongruenza economica; sia l’enfiteusi che il fitto con obbligo di miglioria sono stati oggetto di compravendita e che mediamente in questi ultimi anni il prezzo pagato dall’acquirente è di € 8.000,00, prezzi conosciuti dall’Ente Morale di Sangro.

Secondo la valutazione del CdA il valore ad ettaro è da considerarsi € 20.000,00 per ettaro (VAM) che per quota standard di mq 6.200 si considera un valore di € 12.400,00.

Premettendo che i terreni in questione sono considerati tra i terreni meno appetiti del Comune di San Severo, per calcolare il valore di ogni quota secondo quanto indicano del Verbale occorre sommare  € 8.000,00 (prezzo medio di acquisto dell’utile dominio) al valore del prezzo di affrancazione € 6.720,00 cioè € 14.720,00 per quota; chiedete ad un qualsiasi agricoltore di San Severo se è interessato ad acquistare i terreni in questione a questo prezzo cioè € 24.000 ad ettaro di seminativo ma soprattutto  in contraddizione con il valore per ettaro indicato nel verbale, cioè € 20.000,00.

E fuori discussione la facoltà dell’Ente di adeguare il canone, ma comunque deve essere proporzionale al suo effettivo diritto e alla realtà economica della zona ma soprattutto proporzionale alla realtà  fondiaria (Sent. Corte Costituzionale n.406/1988).

Vorrei sottolineare un ultimo aspetto; in caso qualche conduttore dovesse rilasciare il fondo per motivi familiari, economici o di principio il concedente deve corrispondere i miglioramenti apportati dal conduttore, sia che si tratti di enfiteusi o di fitto con obbligo di miglioria.

Speriamo che la nuova amministrazione comunale tenga conto delle rimostranze dei conduttori soprattutto in questo periodo dove si presenta una congiuntura economica non favorevole al comparto agricolo.